Maurice attire les acquéreurs immobiliers internationaux grâce à son art de vivre tropical, sa stabilité politique, ses infrastructures modernes et ses opportunités d’investissement attrayantes. Toutefois, les étrangers ne peuvent pas acheter librement tous les biens disponibles sur le marché local.
L’acquisition de biens immobiliers par des non-citoyens est régie par le Non-Citizens (Property Restriction) Act. Les acquéreurs étrangers doivent acheter dans le cadre d’un régime autorisé ou obtenir l’approbation gouvernementale requise avant de finaliser la transaction.
Ce guide présente les principales voies par lesquelles les étrangers peuvent acquérir légalement un bien immobilier à Maurice.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Maurice ?
Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier à Maurice, mais uniquement par des voies légales spécifiques.
Les principales options sont les suivantes :
* Les biens relevant du Property Development Scheme
* Les biens relevant du Smart City Scheme
* Les appartements dans les programmes Ground plus Two éligibles
* Les biens relevant de l’Invest Hotel Scheme
* Les biens existants relevant de l’IRS et du RES
* Certains terrains résidentiels viabilisés au sein de programmes approuvés
* Un bien résidentiel d’au moins USD 500,000 pour les titulaires de permis de résidence éligibles
La voie d’acquisition appropriée dépend du type de bien, de sa classification juridique, du statut de résidence de l’acquéreur et de l’usage prévu du bien.
Property Development Scheme
Le Property Development Scheme, communément appelé PDS, permet aux non-citoyens d’acquérir des biens résidentiels dans des programmes approuvés.
Les projets PDS peuvent comprendre :
* Des villas
* Des appartements
* Des penthouses
* Des maisons de ville
* Des jardins privés et des piscines
* Des services de sécurité et de gestion immobilière
* Des installations de loisirs et de détente partagées
Un acquéreur étranger qui achète un bien résidentiel éligible pour plus de USD 375,000 peut prétendre à un permis de résidence. Ce permis reste généralement valable tant que l’acquéreur demeure propriétaire du bien éligible.
Le conjoint et les personnes à charge éligibles de l’acquéreur peuvent également être en mesure de demander un permis de résidence.
Smart City Scheme
Le Smart City Scheme permet aux étrangers d’acquérir un bien résidentiel au sein de projets à usage mixte approuvés.
Ces projets peuvent combiner :
* Des biens résidentiels
* Des bureaux et des installations professionnelles
* Des commerces et des restaurants
* Des écoles et des établissements médicaux
* Des espaces de loisirs
* Des espaces verts
* Des infrastructures modernes
Les biens Smart City peuvent convenir aux acquéreurs qui souhaitent vivre, travailler et investir au sein d’une communauté planifiée et intégrée.
Les acquéreurs étrangers doivent vérifier que l’unité résidentielle concernée est officiellement approuvée pour l’acquisition par des non-citoyens.
Appartements Ground Plus Two
Un étranger peut acheter un appartement dans une copropriété comptant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. C’est ce que l’on appelle généralement le régime Ground plus Two ou G+2.
L’appartement doit avoir un prix d’achat minimum de Rs 6 millions, ou son équivalent dans une devise étrangère approuvée. L’approbation préalable de l’Economic Development Board est requise.
Un étranger n’a pas nécessairement besoin de détenir un Occupation Permit ou un Residence Permit avant d’acheter un appartement G+2 éligible.
Lorsque le prix d’achat est d’au moins USD 375,000, l’acquéreur peut prétendre à un permis de résidence, valable tant qu’il demeure propriétaire du bien.
Biens existants sous IRS et RES
L’Integrated Resort Scheme et le Real Estate Scheme étaient des dispositifs antérieurs qui permettaient aux étrangers d’acquérir des biens de luxe à Maurice.
Bien que les nouveaux projets soient généralement développés sous des régimes plus récents, les étrangers peuvent toujours acheter des biens de revente éligibles dans les programmes IRS et RES existants.
Ces biens peuvent comprendre des villas de luxe, des résidences en front de mer, des appartements et des biens situés au sein de domaines de golf ou de complexes hôteliers.
Les acquéreurs doivent confirmer l’éligibilité du bien et obtenir l’approbation nécessaire avant de finaliser l’achat.
Invest Hotel Scheme
L’Invest Hotel Scheme permet aux investisseurs étrangers d’acheter une chambre, une suite, un appartement ou une autre unité éligible au sein d’un projet hôtelier approuvé.
Le bien est normalement géré par l’exploitant de l’hôtel et peut faire partie d’un programme de location. Le propriétaire peut percevoir les revenus générés par l’unité, sous réserve du contrat de gestion de l’hôtel.
L’usage personnel peut être limité à un nombre de jours déterminé par an. Les acquéreurs doivent examiner attentivement :
* Le contrat de gestion hôtelière
* Les restrictions d’occupation personnelle
* Les modalités des revenus locatifs
* Les frais de gestion
* Les coûts d’entretien
* Les conditions de revente
Un bien relevant de l’Invest Hotel Scheme doit donc être considéré différemment d’un appartement ou d’une villa résidentielle classique.
Un étranger peut-il acheter une maison ou un terrain ordinaire ?
Les étrangers ne peuvent généralement pas acheter une maison ordinaire, un terrain résidentiel ou un terrain agricole à Maurice de la même manière qu’un citoyen mauricien.
Toutefois, certaines exceptions existent.
Le titulaire principal éligible d’un Residence Permit, d’un Occupation Permit ou d’un Permanent Residence Permit peut demander à acquérir un bien résidentiel pour un prix minimum de USD 500,000.
Cette voie particulière est soumise à une approbation préalable et à plusieurs conditions. Le bien doit être destiné à la résidence personnelle de l’acquéreur et peut comprendre :
* Une maison individuelle
* Une villa
* Un appartement résidentiel
* Un terrain nu non agricole
* Un terrain résidentiel viabilisé
Le bien ou le terrain ne doit pas dépasser 1.25 arpent. Les terrains agricoles, les terres de l’État et les biens situés sur les Pas Géométriques sont exclus.
Seul le titulaire principal du permis est normalement éligible. Un conjoint, un enfant, un parent ou toute autre personne à charge ayant obtenu la résidence par l’intermédiaire du titulaire principal ne peut pas utiliser cette voie de manière indépendante.
L’achat par cette voie de USD 500,000 ne confère pas à l’acquéreur un nouveau permis de résidence. L’acquéreur doit déjà détenir un permis éligible avant de faire sa demande.
Les étrangers peuvent-ils acheter un terrain agricole ?
Les étrangers ne peuvent normalement pas acheter de terrain agricole à Maurice à titre de propriété personnelle.
Un investisseur étranger intéressé par un projet agricole ou commercial peut avoir besoin d’une structure d’investissement différente et d’une autorisation spécifique des autorités compétentes.
L’acquéreur doit obtenir un avis juridique professionnel avant de signer tout accord portant sur un terrain agricole, industriel ou commercial.
Le processus d’acquisition immobilière
1. Déterminer l’objectif de l’achat
L’acquéreur doit d’abord décider si le bien est destiné à :
* Une résidence permanente
* Une maison de vacances
* Un investissement locatif
* La retraite
* Une plus-value en capital
* Un usage professionnel
L’objectif aidera à déterminer le bien et la voie d’acquisition les plus appropriés.
2. Sélectionner un bien éligible à la propriété étrangère
L’agence immobilière ou le promoteur doit fournir une confirmation écrite que le bien peut légalement être acquis par un non-citoyen.
L’acquéreur ne doit pas se fier uniquement à une annonce indiquant que le bien est « accessible aux étrangers ».
3. Désigner un notaire mauricien
Un notaire mauricien joue un rôle essentiel dans la transaction. Le notaire procédera normalement aux opérations suivantes :
* Vérifier le titre de propriété
* Confirmer la propriété du vendeur
* Vérifier l’existence d’hypothèques et de restrictions légales
* Examiner les permis du bien
* Préparer le compromis de vente
* Préparer l’acte de vente définitif
* Calculer les droits et frais applicables
* Enregistrer et transcrire la transaction
L’acquéreur peut désigner un notaire indépendant pour protéger ses intérêts.
4. Effectuer les vérifications préalables
Avant de s’engager dans l’achat, l’acquéreur doit vérifier :
* L’éligibilité du bien à l’acquisition par un étranger
* Le titre de propriété et l’historique de propriété
* Les hypothèques, privilèges ou charges existants
* Les limites et les mesures du terrain
* Les Building and Land Use Permits
* Les certificats d’achèvement
* Le règlement de copropriété
* Les charges de syndic et d’entretien
* Les conditions de location et de revente
* L’accès routier et les raccordements aux réseaux (eau, électricité)
Pour un achat sur plan, l’acquéreur doit également vérifier les autorisations du promoteur, les garanties de construction et le calendrier d’achèvement.
5. Signer un compromis de vente
Le contrat de réservation ou le compromis de vente doit contenir des conditions protégeant l’acquéreur.
Celles-ci peuvent inclure :
* L’approbation des autorités compétentes
* Des vérifications juridiques préalables satisfaisantes
* La confirmation du financement
* La vérification du titre
* Une date d’achèvement claire
* Les conditions de remboursement du dépôt
Un acquéreur étranger ne doit pas verser un dépôt important et non remboursable avant que le notaire n’ait examiné la transaction.
6. Soumettre la demande
Selon la voie d’acquisition, la demande peut être soumise par l’intermédiaire de l’Economic Development Board à l’autorité compétente.
Les documents peuvent comprendre :
* Un formulaire de demande dûment rempli
* Des copies certifiées du passeport
* Un certificat de moralité ou un extrait de casier judiciaire
* Une référence bancaire
* Une preuve de fonds
* Un certificat de mariage, le cas échéant
* Le compromis de vente
* Un rapport d’évaluation du bien
* Les plans de masse et de situation
* Les coordonnées du vendeur ou du promoteur
Des documents supplémentaires peuvent être demandés selon le bien et la structure juridique de l’acquéreur.
7. Transférer les fonds de l’achat
L’acquéreur doit fournir la preuve de l’origine des fonds et se conformer aux exigences bancaires et de lutte contre le blanchiment d’argent.
Pour certains régimes immobiliers approuvés, les fonds transférés depuis l’étranger peuvent être soumis à des règles de change spécifiques. Les acquéreurs doivent obtenir des instructions écrites du notaire, de la banque et du promoteur avant de transférer des fonds.
8. Signer et enregistrer l’acte définitif
Une fois l’approbation reçue et toutes les conditions remplies, l’acquéreur et le vendeur signent l’acte définitif devant le notaire.
Le notaire enregistre et transcrit ensuite l’acte, après quoi la propriété légale est transférée à l’acquéreur.
Coûts à prévoir
Les acquéreurs étrangers doivent prévoir un budget supérieur au prix annoncé du bien.
Les frais supplémentaires peuvent comprendre :
* Les droits d’enregistrement
* Les frais de notaire
* Les frais d’agence immobilière
* Les frais de demande et frais administratifs
* Les frais bancaires et de financement
* Les frais de conversion de devises
* Les frais d’évaluation du bien
* Les charges de syndic ou de copropriété
* L’assurance
* Les frais de gestion immobilière
Les droits d’enregistrement sur les transactions immobilières ont de nouveau été modifiés par le Finance Act 2026. Le montant applicable peut dépendre du régime immobilier et de la date d’enregistrement de l’acte. Les acquéreurs doivent demander à leur notaire une ventilation écrite des coûts avant de signer.
L’achat d’un bien immobilier donne-t-il automatiquement droit à la résidence ?
Un achat immobilier ne donne pas systématiquement droit à un permis de résidence.
La résidence peut être accessible lorsqu’un bien éligible est acheté par une voie approuvée pour au moins USD 375,000. Les conditions d’éligibilité dépendent du régime immobilier et de la situation de l’acquéreur.
Un bien coûtant Rs 6 millions peut être éligible à l’acquisition par un étranger selon les règles du G+2, mais il ne satisfera pas automatiquement au seuil d’investissement plus élevé requis pour la résidence.
La propriété immobilière et la résidence fiscale sont également deux questions distinctes. L’achat d’un bien ne fait pas automatiquement de quelqu’un un résident fiscal mauricien.
Un propriétaire étranger peut-il louer ou revendre le bien ?
Les propriétaires étrangers peuvent généralement louer ou revendre un bien autorisé, sous réserve des conditions attachées au régime et à l’approbation initiale.
Avant de louer le bien, le propriétaire doit vérifier :
* Si la location à court ou à long terme est autorisée
* Le règlement de copropriété de la résidence
* Les obligations fiscales sur les revenus locatifs
* Les exigences de licence touristique pour les locations de vacances
* Les règles de gestion immobilière et de syndic
Une revente peut nécessiter une notification ou une autorisation. Si l’acquéreur suivant est également un non-citoyen, celui-ci doit soumettre une nouvelle demande et obtenir l’approbation requise.
Travaillez avec des professionnels de l’immobilier expérimentés
Acheter un bien immobilier à Maurice en tant qu’étranger est possible, mais le bien doit relever d’une catégorie autorisée et la procédure d’approbation appropriée doit être suivie.
Les acquéreurs étrangers doivent travailler avec une agence immobilière expérimentée, un notaire mauricien et, si nécessaire, un conseiller juridique ou fiscal indépendant.
Landora Properties peut aider les acquéreurs internationaux à identifier les biens éligibles à l’acquisition par des étrangers, organiser des visites et assurer la coordination avec les promoteurs, notaires et autres professionnels tout au long du processus d’achat.
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Site web : www.landora.mu
Avertissement : Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou en matière d’immigration. La réglementation immobilière et les coûts de transaction peuvent évoluer. Les acquéreurs doivent obtenir confirmation auprès de l’Economic Development Board et d’un notaire mauricien qualifié avant de s’engager.